本月，旧金山的一栋公寓楼。
众多经济学家指出股票融资 杠杆，问题的根源在于住房供应不足。但本届政府却声称，其移民政策将提高住房的可负担性。
美国总统唐纳德・特朗普于周三晚间承诺，将解决居高不下的住房成本问题。他称，这一问题的罪魁祸首是特定的一个群体 —— 移民。
在这场节奏紧凑的黄金时段全国讲话中，特朗普表示，推高住房成本的一个 “主要因素” 是拜凳执政时期出现的 “大规模边境涌入潮”。他声称，上届政府及其在国会的盟友 “引入了数百万移民，并为他们提供纳税人出资的住房”，与此同时，其他民众的住房成本却在飙升。
“50 年来，我们首次见证移民回流现象 —— 移民正返回原籍国，这为美国民众腾出了更多住房和就业岗位。” 特朗普提及通过驱逐出境等方式导致外国出生人口外流的情况时如此表示。
特朗普政府也正将言论付诸行动，将其旨在提高住房可负担性的政策，与更为宽泛的限制性移民议程挂钩。美国住房和城市发展部称，在加利福尼亚州、纽约州等地，租金的所有涨幅都是由移民推动的。美国副总统 JD・万斯在去年总统竞选期间就曾表示移民正在损害住房市场，近日他又声称，数千万无证移民 “抢占” 了本应属于美国公民的住房。美国联邦住房金融局局长比尔・普尔蒂在社交平台 X 上发文称，“杜绝非法移民 = 优先为美国公民提供经济适用房”。
美国住房和城市发展部在近期一份报告中指出，抑制住房需求 —— 换言之，减少人口数量 —— 或许比大力兴建住房更为有效。
然而，本届政府对移民问题的高度聚焦，与经济学家的普遍观点大相径庭。经济学家认为，住房成本高企的症结在于住房供应短缺。
许多专家表示，数十年来住房建设量不足，再加上疫情期间的房价飙升，使得房租和房价远超许多美国人的承受能力。经济学家估算，新建住房审批流程冗长、建筑成本高昂，以及经济适用房供应持续萎缩，共同导致美国住房缺口达到 150 万至 400 万套。
移民与其他群体一样需要住房，在移民人口较多的地区，他们或许会给租赁市场带来一定压力。但移民同时也是建筑行业劳动力的重要组成部分，而建筑业的发展恰恰是增加住房供应的关键所在。
宾夕法尼亚大学专注于城市经济学和住房政策的教授文森特・雷纳表示：“我们面临的是住房供应问题，这就是我们的核心症结，毋庸置疑。”
“美国的发展以及城市的扩张，都依赖于人口、知识、资本、就业岗位和劳动力的流入。” 雷纳称，“我们的住房市场本该正常运转，而它之所以陷入困境，与移民毫无关系。将矛头指向移民，是对实际问题的严重误判，这一现象令人忧心。”
本届政府的移民打击政策正渗透到各类政策领域。住房部门正试图阻止无证移民获得任何形式的政府住房援助，监管机构也在采取措施，禁止无证移民获取政府担保的抵押贷款。美国住房和城市发展部还与国土安全部达成了一项数据共享协议，这一举措便于识别那些居住在保障性住房中的无证移民。
今年早些时候，由埃隆・马斯克牵头的美国 “狗狗币服务局” 调取了联邦数据，计划将移民及家庭成员身份混杂的住户赶出住所，其调用的数据包含通常受保护、禁止传播的个人记录。（多年来，无证移民一直被允许入住公共住房，其中也包括与具有合法身份的家庭成员同住的情况。但无证移民自身没有资格获得其他类型的直接住房援助。）
白宫发言人戴维斯・英格尔称，拜凳政府时期的 “边境涌入潮” 是美国住房问题的根源。他表示，“将非法移民驱逐出境，将为美国公民释放更多住房供应，让他们更轻松、更经济地实现拥有住房的美国梦”。
美国住房和城市发展部发言人凯西・洛维特称：“声称美国各类住房库存 —— 从独栋住宅到租赁公寓 —— 均未受到拜凳政府边境危机的影响，这一说法是完全错误的。美国公民本不应与非法移民争抢住房，但住房和城市发展部的数据清楚表明，这种现象确实存在。”
万斯的办公室以及美国联邦住房金融局均未就移民政策与住房政策挂钩的相关问题作出回应。
皮尤研究中心的数据显示，今年 1 月，居住在美国的移民人数达 5330 万，占美国总人口的 15.8%，这一比例创下历史新高。但自那以后，离开美国或被驱逐出境的移民人数超过了新入境的移民人数。皮尤研究中心的分析显示，截至今年 6 月，美国外国出生人口减少了逾 100 万，这是自 20 世纪 60 年代以来的首次下降。
然而，住房领域专家表示，针对无证移民的举措，对于降低住房成本或释放住房供应可能收效甚微。许多无证移民既无力支付高额首付，也缺乏获取抵押贷款所需的信用记录。通常情况下，无证移民要么居住在低收入者租赁公寓，要么与朋友同住，要么和家人挤在一起。
尽管如此，移民问题仍是本届政府关于住房可负担性和经济议题的核心说辞。特朗普及其盟友正开展一场所谓的 “可负担性巡回宣讲”，在全美各地发表演讲，谈论居高不下的生活成本，他们深知住房成本问题始终是选民最为关注的焦点。
房地产平台Realtor.com的数据显示，尽管美国住房成本自疫情以来已大幅回落，但仍是家庭预算的一大沉重负担。11 月，美国 50 个最大都市圈的房租同比下降趋势已持续至第 28 个月。备受关注的标准普尔凯斯 - 席勒美国全国房价指数显示，9 月美国房价同比上涨 1.3%，较前一个月 1.4% 的涨幅略有回落。
不过，这些统计数据往往未能体现低收入美国人面临的困境 —— 他们几乎没有经济适用房可供选择。美国住房和城市发展部一份名为《住房困难状况报告》的常规文件，利用其资助、由美国人口普查局开展的 “美国住房调查” 数据，聚焦这一群体的住房难题。该报告最新数据显示，2023 年，每 100 户极低收入租房家庭仅能对应 59 套经济适用房；而每 100 户极端低收入租房家庭，对应的经济适用房更是仅有 38 套。
但这份报告也在一定程度上折射出本届政府的其他施政重点。最新版报告称，移民推动了全美三分之二的租房需求增长，并指出 “住房政策制定者必须参与到移民政策的制定过程中”。
本届政府还试图鼓励美国民众结婚生子，并倡导更多父母留在家中照顾孩子。美国住房和城市发展部的报告称，结婚率下降是住房需求上升的另一原因，因为越来越多的人选择独居而非组建家庭。报告建议，政策制定者应设法提高结婚率，以此改善住房可负担性。
但外界研究人员指出，住房和城市发展部公布的数据 —— 包括其声称 2021 至 2023 年间，部分市场的住房需求增长几乎完全由移民推动 —— 言过其实，并且忽略了人们因就业等机会而迁徙的种种原因。无证移民并非唯一的流动人口和住房需求群体，同时他们也是建筑行业劳动力的重要组成部分，正是这些劳动力支撑着新住房的建设。
当被问及该报告的研究方法细节时，美国住房和城市发展部表示，其结论基于对 “美国住房调查” 数据的分析。
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责任编辑：郭明煜 股票融资 杠杆
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